Чужа хата не зігріє, особливо в період пандемії

Чужа хата не зігріє, особливо в період пандемії

«Зроби хату з лободи, а в чужую не веди», – йдеться у народній жартівливій, але й не зовсім, пісні. «Своя мазанка ліпша від чужої світлиці», – мудро відмовляє дід онукам, які запрошують жити до себе. І молода господиня, і старий гречкосій вважають по-справжньому рідними, надійними і затишними лише власні стіни, говорячи: «Чия хата, того й правда».
Сучасні українці дуже часто значну частку життя витрачають на пошук житла, яке можна винайняти. Свого часу, полишивши домівки у пошуках роботи в місті, вони так і не стали повноправними містянами, фактично роками залишаються квартирантами, нерідко віддаючи більшу половину своїх доходів за винаймання хоч якогось помешкання.
У Полтаві так склалося, що попит на житло завжди більший за пропозицію. І нерідко про його комфортність навіть мова не заходить. На жаль, така тенденція не суто місцева. Вона зберігається у державі ще з того часу, коли у працюючих людей зникла можливість отримувати хоча б якесь соціальне житло з можливістю приватизації. А ось купити власне житло чи отримати його, перебуваючи у квартирній черзі на покращення житлових умов, навіть до початку коронакризи вдавалося одиницям щасливчиків. З початком карантину, в умовах вимушеного безробіття і спаду соціальної активності, перед такими квартиронаймачами ще гостріше постало питання – де пересидіти затяжні періоди карантинів, де брати гроші на орендну плату та комунальні послуги? Як наслідок, чимало містян стикалися з ризиком залишитися просто на вулиці, про що й активно розповідали на своїх сторінках у соціальних мережах. Найприкріше те, що таких полтавців, навіть за найскромнішими підрахунками – кілька тисяч. Чимало родин із маленькими дітьми з числа переселенців із зони військових дій, для яких обмежені орендовані апартаменти, у затяжні періоди локдаунів вимушені сидіти в крихітних кімнатах, мов у коробках. І переселитися немає куди, і зайвих грошей катма.

Чи можливо врегулювати ринок оренди житла в державі?

За даними дослідницького центру CEDOS, сфера оренди житла в Україні залишається неконтрольованою. Дослідники стверджують: якщо до початку карантину близько половини опитаних квартиронаймачів були змушені економити на продуктах харчування і речах першої необхідності, щоб заплатити за винаймання помешкання, то після пандемії їх навіть важко підрахувати. Як немає і офіційної статистики, скільки людей у державі змушені орендувати житло. Останні попередні підрахунки проводилися п’ять років тому і були вимушеними, адже в цей час відбулися анексія Криму, воєнні дії на сході України, які запустили механізм внутрішньої міграції. На жаль, кількість біженців з охоплених війною територій продовжує рости. На той момент, згідно з офіційною статистикою, житло винаймало всього 410 тисяч сімей. Такі дані викликають сумнів, адже офіційна кількість вимушених переселенців в Україні становить понад 1,5 млн осіб, майже всі з яких винаймають житло на новому місці проживання, це практично і буде зазначена кількість у 410 тисяч сімей – говорить у своєму дослідженні кандидатка історичних наук Світлана Закірова. Виходить, що офіційна статистика вважає, що ніхто в Україні, окрім переселенців, не орендує житло. За неофіційними даними п’ятирічної давнини, кожен п’ятий українець легально винаймав житло. А більша ж частина квартиронаймачів робить це напівлегально, без укладання відповідного договору.
За даними Мінрегіонбуду, на кінець 2019 року в Україні ринок житла був офіційним лише на якихось 5–10 відсотків. Виходить що 90 його відсотків перебуває у тіні. Врегулювати цю проблему мав новий Закон «Про орендне житло», де закріпили правові, економічні та організаційні засади створення та використання орендного житла.
Його мета – створити прозорі взаємини між орендарем та орендодавцем, а разом з цим – сприятливі умови для інвестицій. А ще закон мав знизити вартість орендованого житла, дати змогу квартиронаймачеві прописатися в орендованому житлі та стати повноправним членом громади, де воно розміщене. Як бачимо, ухвалений у 2016 році закон практично ніяк не вплинув на те, що ринок орендованого житла став хоч якоюсь мірою «прозорішим»…

«Сірі» квадратні метри

Яка ж ситуація з орендою житла у нашому місті? Навіть до початку карантину знайти бюджетне житло в Полтаві було практично неможливо, адже статус студентського міста підштовхував власників квадратних метрів до таких розцінок, що дорожче кімнату чи квартиру «знайти» можна було хіба що в столиці. Приміром, якщо однокімнатка в Полтаві залежно від району коштувала і коштує від 4–5 тисяч гривень на місяць (без врахування комунальних), то в центральних районах Запоріжжя її можна орендувати за 2,500 – 3 тисячі. А за чотири тисячі – на околиці Харкова. Це навіть якщо не враховувати вищий загальний рівень доходів промислових гігантів України, а також відсутність у Полтаві зокрема, та й в Україні в цілому, пропозицій, які б максимально відповідали критеріям «ціна – якість». Приміром, у період карантину один з полтавських готелів здає кімнати на довгостроковий термін оренди за 3,5 тисячі гривень на місяць. Кімнати дуже тісні, але жити можна, проте зі зручностей – лише санвузол у кімнаті та душова.
Другою проблемою стає пошук житла. Якщо ще кілька років тому приїжджі найчастіше знаходили оголошення про можливість винайняти куток у місцевій друкованій пресі, то наразі всі оголошення подібного змісту перенесені на інтернет-платформи. Враховуючи численні випадки шахрайства та сумнівні договори «а-ля-аренда», самі власники обов’язки з пошуку квартирантів поклали на ріелторські контори, які за свої послуги беруть високу плату – половину від вартості оренди винайнятого житла за перший місяць. І це також не суто полтавська проблема, хоча в країнах зі стабільнішою економікою такі послуги давно регулюються на рівні держави. Зокрема в Англії вартість ріелторських послуг не перевищує 20% від вартості оренди у перший місяць заселення. Звісно, завжди можна знайти житло самостійно через знайомих або присвятити цьому чимало часу, шукаючи потрібний варіант на відповідних онлайн-сервісах. І то лише за умови, що в цей період є у кого зупинитися, адже щодобово оплачувати готель обійдеться в середньому від 800 гривень за ніч. Найдешевшим варіантом у місті було винаймання ліжко-місця у хостелі – від 200 гривень за ніч. Проте й тут свої нюанси. Можна зауважити, що така європейська практика у нас не надто приживається. До початку карантину постійно функціонували у Полтаві всього три хостели.
Варто додати, що ризикована угода винаймання житла без укладання відповідного договору призводить до того, що ризикують обидві сторони. Як той, кому це житло потрібне, так і той, хто його пропонує. Зокрема власник може бути покараним не лише штрафом за «нелегалів», а й втратити власне цінне майно.
«Після виходу на пенсію переїхала жити в будинок батьків у передмісті Полтави. Міську квартиру вирішила здавати в оренду, бо після моїх колишніх доходів на більш-менш престижній роботі пенсія відчувалася лише як мізерна «подачка», – розповіла полтавка Тамара Гнатенко (тут і далі імена респондентів змінено.) – Охочі винайняти житло знайшлися досить швидко через знайомих. Навіть більше, знайомі усно поручилися за їхню порядність. Молода родина без дітей, тварин не триматимуть. Тому договору оренди не укладали. Стан квартири на момент їхнього вселення також ніде не фіксували. Пройшло кілька років. Спочатку квартиранти платили вчасно, потім через фінансові складнощі попросили про відстрочку. Я дозволила їм не платити два місяці за оренду, поки все не устаткується. Нехай лише сплачують вчасно за комунальні послуги. Коли минулого року через карантин вони втратили роботу, то повідомили про свій намір виселятися. Вирішили повернутися на час карантину в село до батьків. Заплатили всі борги за попередні місяці. Коли прийшла забрати у них ключі, отримала шок. Виявилося, що молоде подружжя вечорами зловживало алкоголем. Іноді вони билися. «На згадку» про це залишилися сліди на шпалерах. Квартиру здавала їм вмебльованою. Частину меблів вони здали в комісійний магазин. Повернути їх не вдалося».
У даній ситуації жінка мала б звернутися до суду, але цього не зробила через недостатність доказів проти непорядних квартиронаймачів. Нині її міське житло пустує, і пускати ще когось на квартиру пенсіонерка не збирається. Принаймні поки що.

У розвинених країнах виселення людини в період карантину – злочин. В Україні – норма!

Повертаючись до того ж європейського досвіду обігу вторинного винайнятого житла, варто додати, що, приміром, у Німеччині людина може самостійно без сторонньої допомоги заробити на власне помешкання приблизно у 40 років (середньостатистичному молодому українцю без сторонної допомоги про це не варто й мріяти). До цього часу німці житло орендують і намагаються мінімально прив’язуватися до одного місця проживання. Ризик бути виселеним у період пандемії там мінімальний, бо людей захищає держава.
За даними, зібраними незалежним інтернет-журналом «Хмарочос», міська влада Денвера, Сіетла, Сан-Франциско, Сан-Антоніо та Нью-Йорка в США заборонили примусове виселення людей на час спалаху епідемії, оскільки неплатоспроможні жителі, ймовірно, несподівано втратили дохід і тому не можуть платити за оренду. Це означає, що власники нерухомості не могли подавати нові заяви про виселення, а вже наявні справи – не розглядалися. Адвокати орендарів у Вашингтоні закликали чиновників посилити захист квартиронаймачів на тлі пандемії. В Італії призупиняли іпотечні платежі для пом’якшення економічного удару для домогосподарств. У Франції у період локдауну скасували плату за квартиру та комунальні послуги. Рахунки за газ, електроенергію також не нараховували. Асоціація житлових орендодавців Великої Британії заявила, що орендодавці повинні дозволити виплачувати оренду пізніше, за умови, що орендар має хорошу історію платежів.
Які рішення прийняла українська влада для захисту інтересів в період пандемії як господарів житла, так і квартиронаймачів? Як завжди, у певному «виграшному» становищі залишилися власники житла. Їм тимчасово заборонили штрафувати за несвоєчасну оплату комунальних послуг та виселяти з власного житла, адже це одна з базових потреб людини. Права квартирантів на тимчасове житло, нехай навіть орендоване, в реальності виявилися знехтуваними.

Орендувати житло без реєстрації – нарватися на купу проблем

В Україні згідно із загальнонаціональним соціологічним дослідженням, проведеним у партнерському консорціумі Центром прав людини ZMINA, аналітичним Центром CEDOS та Українським незалежним центром політичних досліджень, не за місцем реєстрації проживають майже 7 мільйонів людей. З них приблизно 1 мільйон узагалі не має реєстрації місця проживання. Ця глобальна проблема потребує особливого підходу та урегулювання, повідомляють у Центрі прав людини ZMINA. В багатьох європейських країнах договір оренди вважається законною підставою для декларації місця проживання. Для того, щоб зареєструватися, не потрібно отримувати окремий дозвіл від власника житла, як це є в Латвії та Нідерландах. Згоду власника на декларування зазначено в договорі про оренду. Тому в країнах із такою нормою немає «сірого» ринку оренди житла. У Литві власник не може анулювати дані задекларованого місця проживання, якщо людина там живе відповідно до укладеного договору. Також у тій самій Литві задекларувати місце свого проживання можна в онлайн-системі після підтвердження ідентифікації.
Майже 95% опитаних українців за жодних умов не погодилися б зареєструвати у своєму помешканні орендарів через низку побоювань, зокрема через уявлення, що від реєстрації виникає право власності на нерухомість. Та правники наголошують, що такі уявлення не відповідають дійсності, а самі страхи пов’язані з радянським законодавством, яке сьогодні в Україні не діє.
Наразі у державі триває так звана «реформа прописки». Зі слів старшого радника з питань демократичних реформ та сталого розвитку Програми розвитку ООН в Україні Маркуса Бранда, вигода від реформи полягає в тому, що не буде жодних ризиків для права власності внаслідок такої реєстрації. Інформацію про людей, які зареєстровані в нерухомості, можна отримати від державних органів влади, що забезпечуватиме прозорість.

Недостатність коштів або ж «задній хід» соціального житлового будівництва в області

У карантинний період багато людей, а особливо молодь, втрачають надію на поліпшення житлових умов. Ніде правди діти, не кожна родина в Україні після локдауну зможе дозволити собі хоча б якийсь куточок для усамітнення й приватного життя. Виходить, таким людям одна дорога – на заробітки, де підприємства-роботодавці хоч якесь житло надають, нехай навіть не безкоштовно. Тож проблема якісного реформування галузі житлового будівництва не те що назріла, а й перезріла.
Як зауважив виданню «Урядовий кур’єр» голова правління Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву Сергій Комнатний, торік будівельний ринок кидало то вгору, то донизу на хвилях спричиненої COVID-19 економічної кризи. Неоднозначними були й загальні тенденції в житловому будівництві. Споживчий попит на житло в Україні скоротився через зменшення фінансових можливостей українців. Відповідно обсяги збудованих і реалізованих квартир були різними: першу половину року відбувалося падіння, яке із середини року після пом’якшення карантину і пожвавлення економічної активності змінилося зростанням. У цих складних обставинах українцям вкрай необхідна державна підтримка у придбанні власного житла. Крім виразного соціального ефекту, це справило б потужний економічний вплив на будівельну й суміжні галузі, перетворило б кожну вкладену в економіку гривню на шість, а то й сім – десять. Інфраструктура – це, поза сумнівом, важливо й на часі, але жити споживачам цієї інфраструктури десь треба, щоб не виникали думки про еміграцію і країна не втрачала демографічний потенціал.
Черги громадян на власні квартири від держави у містах колосальні. А ось кошти на державні житлові програми вкрай обмежені. Тож слово – за місцевою владою. Варто зауважити, що на кінець минулого року в Україні працювало 120 місцевих житлових програм.
Візьмемо той же полтавський вимір, зокрема обласну програму забезпечення молоді житлом на 2018–2022 роки. На будівництво (реконструкцію) і придбання житла для молодих сімей та одиноких молодих громадян на 2021 рік передбачено менше 50 мільйонів гривень, що еквівалентно за нинішніми цінами купівлі близько 60 найдешевших квартир у місті. А на обслуговування пільгових довгострокових кредитів – близько 2,3 мільйона гривень. По суті це крапля в морі, адже, лише за даними Полтавської міської ради, у 2018 році в місті у черзі на отримання пільгового довгострокового кредиту на будівництво (реконструкцію) і придбання житла перебувало 75 молодих сімей та одиноких молодих полтавців. Серед них – молоді люди, які мають статус учасника бойових дій, багатодітні родини. У Полтаві діяла «Програма забезпечення молоді житлом на 2013 – 2017 роки». За час її впровадження з міського бюджету фактично надали 5 пільгових довгострокових кредитів на загальну суму трохи більше мільйона гривень.
Розблокувати «заморожене» іпотечне кредитування в державі має програма «Доступна іпотека під 7%», яка стартувала у березні цього року. Багато разів на ній наголошував і Президент України Володимир Зеленський. За попередніми розрахунками Уряду, близько 500 сімей зможуть скористатися цією програмою у нинішньому році. Держава компенсуватиме банкам частину відсоткової ставки, щоб позичальник за користування кредитом сплачував 7% річних. Втім критики даної програми вже знайшли «ложку дьогтю» навіть у цій «солодкій» бочці. Недоліки криються в деталях. Хоча б у тому, що перший внесок – мінімум 15 відсотків від вартості кредиту. Приміром, якщо квартира коштує мільйон, то перший внесок – мінімум 150 тисяч гривень. Чи кожен його осилить – питання риторичне. І навіть на тому ж мільйоні людина за 20 років на відсотках переплатить шалені кошти. Одинока особа може за програмою вибрати квартиру, загальна площа якої не перевищує 50 квадратних метрів. Додатково ж можна придбати 20 квадратів житла на кожного наступного члена родини.
Головний ризик державної пільгової позики – чи вистачить грошей на весь термін кредиту, адже, як відомо, Держбюджет формується лише на рік уперед. А потім можна знову опинитися на вулиці, шукати, де винайняти «безцінні квадратні метри», бо український клімат суворий, жити в коробці з-під побутової техніки, як це, приміром, нерідко вдається безхатькам у теплих країнах, у нас не вийде…

Юлія Хоменко.

Поділися:
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  

Добавить комментарий