Придбали житло – впевніться, що воно не знаходиться під обтяженням

У минулому випуску «Ситуації» («ЗП» №4 від 17 січня 2020 року) ми розповідали про поневіряння кількох десятків мешканців однієї з полтавських багатоповерхівок, які лише за сім років після придбання житла випадково з’ясували, що їхні квартири знаходяться під обтяженням. Тепер задля того, щоб отримати можливість вільно продати або подарувати придбані квартири, їм доведеться або звертатися до суду і доводити, що їхньої провини в тому, що обтяження не було знято забудовником, немає, або ж взяти витрати на себе і викласти кругленьку суму за послуги нотаріуса. Ситуацію робить зовсім парадоксальною те, що декому з них представники компанії-забудовника повідомили, що за довідку, яку потім потрібно надати нотаріусу, теж потрібно сплатити більше тисячі гривень, мовляв, компанія знаходиться у стадії ліквідації, а хтось же має перевіряти і оформлювати документи.
Прокоментувати питання щодо накладення і зняття обтяжень «Зоря Полтавщини» попросила фахівця Полтавського місцевого центру з надання безоплатної вторинної правової допомоги Анастасію ГРЕЧКУ.

– Укладання договорів про інвестування в будівництво. Наскільки розповсюдженим є цей шлях придбання житла?
– Нині, ймовірно, більшість громадян, здійснюючи купівлю квартири у новобудові, роблять це шляхом укладення договорів про інвестування в будівництво. Дійсно, даний спосіб є більш економним, у порівнянні з придбанням вже збудованого житла. Інвестиції в будівництво також залишаються надійним способом зберегти та примножити заощадження.
Але при укладанні таких договорів слід звертати увагу на всі пункти договору, особливо – на умови фінансування та остаточного приймання-передачі квартири від забудовника до власника. Тому слід чітко розуміти процедуру зняття обтяжень з нерухомого майна.
– Що таке обтяження на нерухоме майно?
– Під обтяженням слід розуміти заборону розпоряджатися та/або користуватися нерухомим майном, встановлену законом, актами уповноважених на це органів державної влади, їх посадових осіб або така, що виникла на підставі договору.
Питання накладення та зняття заборони відчуження нерухомого майна врегульовані Законом України «Про нотаріат» (далі – Закон), Наказом Міністерства юстиції України «Про затвердження Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України» від 22.02.2012 року № 296/5 (далі – Порядок) та іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до нього.
В даному випадку для зняття заборони необхідно подати нотаріусу відповідну заяву, до якої додати підтверджувальні документи. До нотаріуса може звертатись із заявою про зняття заборони як власник житла, так і забудовник за умови подання безспірних доказів виконання зобов’язання.
При одержанні заяви та підтверджувальних документів, на виконання пункту 6.1. Глави 15 Розділу ІІ Порядку, нотаріус реєструє таку заяву в журналі реєстрації вхідних документів та робить відповідні відмітки в реєстрі для реєстрації заборон і арештів та в алфавітній книзі обліку заборон відчуження і арештів нерухомого майна. Така заява разом з доданими до неї документами та копіями документів, на підставі яких встановлено особу заявника та перевірено його повноваження, підлягає зберіганню у справі типової номенклатури, яка має термін зберігання 75 років.
Відповідно до статті 74 Закону України «Про нотаріат» нотаріус знімає заборону відчуження нерухомого майна на підставі отриманого повідомлення установи банку, підприємства чи організації про погашення позики (кредиту), повідомлення про припинення іпотечного договору або договору застави, припинення чи розірвання договору довічного утримання та в інших випадках, передбачених законодавством.
Нотаріус знімає заборону відчуження майна при одержанні повідомлення, зокрема: кредитора про погашення позики; про припинення (розірвання, визнання недійсним) договору застави (іпотеки); про припинення договору іпотеки у зв’язку з набуттям іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов’язання, після припинення договору іпотеки у зв’язку з відчуженням іпотекодержателем предмета іпотеки; за рішенням суду; в інших випадках, передбачених законом.
При знятті заборони на примірнику правочину, що залишається у справах нотаріуса, проставляється відмітка про зняття заборони, проставляються дата, підпис нотаріуса та його печатка (як передбачено пунктом 5.3. Глави 15 Розділу ІІ Порядку).
Відповідно до пункту 6.1. Глави 15 Розділу ІІ Порядку про зняття заборони, а також про зняття судовими або слідчими органами та органами державної виконавчої служби накладеного ними арешту на майно нотаріус робить відповідні відмітки в реєстрі для реєстрації заборон і арештів та в алфавітній книзі обліку заборон відчуження і арештів нерухомого майна.
Після зняття заборони відчуження нерухомого майна нотаріус, який зняв заборону, може провести державну реєстрацію припинення обтяження (заборони), а також припинення іншого речового права (іпотеки) – у разі, коли знімається заборона з предмета іпотеки, в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
В процедурі зняття заборони первинними є дії щодо завершення розпочатої нотаріальної дії з накладення заборони (з проставленням відміток у відповідному реєстрі та алфавітній книзі та проставлення відмітки на правочині) та лише після цього можливе внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо припинення заборони та іпотеки.
– Зняти обтяження може будь-який нотаріус?
– Якщо нотаріус, який наклав заборону, позбавлений можливості зняти її (у разі смерті, заміщення нотаріуса, у разі неможливості виконання ним своїх обов’язків, припинення нотаріусом діяльності, передачі документів до державного нотаріального архіву або з будь-яких інших причин), заборона може бути знята іншим нотаріусом. При цьому таким нотаріусом направляється за місцем зберігання справи, що містить відомості про накладання заборони, повідомлення про зняття заборони. Нотаріуси та інші державні реєстратори речових прав на нерухоме майно, до яких надійшла заява особи про припинення заборони та/або припинення іншого речового права (іпотеки), перевіряють, чи дійсно було вчинено дію зі зняття заборони відчуження нерухомого майна нотаріусом, який її накладав, чи іншим нотаріусом, на підтвердження чого заявник повинен надати державному реєстратору підтверджувальний документ (примірник правочину з відміткою нотаріуса про зняття заборони чи довідку про зняття заборони, видану нотаріусом), а у разі відсутності підтверджувальних такі дії документів можлива відмова у державній реєстрації припинення обтяження (заборони) та іншого речового права (іпотеки) в Державному реєстрі речових прав.
Щодо територіальної компетенції нотаріусів зі зняття заборони, то слід врахувати норми частини 5 статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», якими передбачено: державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться незалежно від місцезнаходження нерухомого майна в межах Автономної Республіки Крим, області, міст Києва та Севастополя (тобто провести державну реєстрацію права власності у разі відкриття розділу без вчинення нотаріальної дії, а також провести реєстрацію припинення іпотеки, в тому числі в спецрозділі, державний реєстратор (у т.ч. нотаріус) має право за місцезнаходженням нерухомого майна в межах всієї області);
– державна реєстрація обтяжень речових прав (до яких відноситься заборона відчуження) проводиться незалежно від місцезнаходження нерухомого майна (в межах України);
– державна реєстрація прав у результаті вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва проводиться нотаріусом, яким вчинено таку дію.
Якщо заборону знімає нотаріус, який її не накладав (починаючи з 17.04.2015 року), такий нотаріус направляє за місцем зберігання справи, що містить відомості про накладання заборони, повідомлення про зняття заборони.
Відповідно до пункту 5.4. Глави 15 Розділу ІІ Порядку про зняття заборони нотаріус письмово повідомляє кредитора (іпотекодержателя) про такі дії шляхом направлення відповідного повідомлення.
У випадку, коли до нотаріуса із заявою про зняття заборони звернувся сам кредитор та за наслідками зняття заборони нотаріусом і припинення обтяження (іпотеки) в Державному реєстрі речових прав одержав відповідні Витяги, в повідомленні нотаріусом такого кредитора про зняття заборони не вбачається потреби, оскільки кредитору (іпотекодержателю) відомо про зняття заборони і даний факт до нього доведений нотаріусом (кредитор одержав відповідні Витяги).
Таким чином, зняття заборони є завершальною стадією вчинення дії, передбаченої статтею 73 Закону, та здійснюється виключно нотаріусом.
– Ця послуга нотаріуса є платною?
– Так, відповідно до глави 16 Розділу І Порядку нотаріуси мають право вимагати оплату за вчинення нотаріальних дій, а державні нотаріуси справляють державне мито у розмірах, встановлених законодавством. А ось забудовник за видачу необхідних довідок додаткових коштів вимагати права не має, якщо інше, звісно, не прописано в укладеній раніше угоді. Тож можна порадити всім, хто користується можливістю придбати житло шляхом укладення договору про інвестування в будівництво, дуже уважно читати ці угоди і контролювати їх виконання під час процедури приймання-здачі нерухомого майна від забудовника до власника.

Записав Андрій СОВА.