В іншому випадку українці ризикують стати наймитами на своїй власній землі
Мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення – це питання №1 після відсічі агресії Російської Федерації. З особливою активністю воно обговорюється у поствиборний період і «затухає» – у передвиборний.
Слід зазначити, що за різними опитуваннями близько 80 відсотків пересічних українців, у тому числі й переважна більшість сільгоспвиробників, – проти продажу землі, оскільки це єдина й остання власність, яка ще залишається загальнонародною. Водночас деякі експерти й фахівці державних структур наполягають на якнайшвидшому впровадженні ринку землі. Мовляв, це сприятиме розвитку фермерства й збереженню родючості грунтів. Зняти мораторій на продаж сільськогосподарських земель вимагають й угода про співпрацю України з Міжнародним валютним фондом (МВФ) та європейські партнери. То як бути українцям? Адже істина, як правило, знаходиться посередині…
Ринок землі в нашій державі: як і коли?
Яким має бути ринок землі в Україні? Як впливає мораторій на продаж земель сільгосппризначення й на розвиток українського аграрного сектору та як держава регулює землекористування під час дії мораторію? Чи потрібен ринок землі агрохолдингам і фермерам? Відповіді на всі ці та інші, не менш актуальні питання намагалися віднайти учасники конференції «Європейські реформи в українському АПК», яка відбулася в Полтаві в рамках проекту «Просування реформ в Україні» за фінансової підтримки Євросоюзу. Цей проект започатковано в 2016 році, й триватиме він до 2019-го включно.
Головною метою земельної реформи в Україні, яка стартувала майже 26 років тому, перш за все було формування нового земельного ладу з утвердженням основного постулату – земля повинна належати тим, хто її обробляє. А піком реформи – суттєве поліпшення раціонального та ефективного використання землі, збереження цього ресурсу для прийдешніх поколінь. Навряд чи наблизились ми більш як за чверть століття до кінцевої мети реформи. Між тим і в політикумі, і в суспільстві активно обговорюються можливість та доцільність зняття мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення.
Загалом в Україні обліковується близько 64 мільйонів гектарів земель. З них сільськогосподарських угідь – 41,5 мільйона, ріллі – 32,5 мільйона гектарів. Приватизовані сільгоспугіддя складають 31 мільйон гектарів. Вони розділені на 6,8 мільйона земельних паїв. Середня площа паю – приблизно 4 гектари, хоча загалом його розмір коливається від 1,5 до 15 гектарів. Власність на землю в Україні є приватна, державна, комунальна, а подекуди й колективна.
Питання обігу сільськогосподарських земель актуальне, але вимушений мораторій зберігає землю селянам і Україні, вважають експерти. Чому мораторій вимушений? Бо немає інституцій обігу землі. Державного земельного банку немає, Державного фонду землі немає, землями за межами населених пунктів, окрім об’єднаних територіальних громад, розпоряджається Держгеокадастр…
Земля виконує функцію соціального захисту селян
Розвиток сільських територій і підвищення конкурентоспроможності агробізнесу та прозорість у сфері земельних відносин – такими хотіли б бачити результати земельної реформи селяни й усі українці. Проте спочатку треба визначитися, який саме устрій ми хочемо мати в селах, а вже потім впроваджувати ринок землі, наголошують вітчизняні експерти.
Загалом в Україні обліковується близько 64 мільйонів гектарів земель. З них сільськогосподарських угідь – 41,5 мільйона, ріллі – 32,5 мільйона гектарів. Приватизовані сільгоспугіддя складають 31 мільйон гектарів. Вони розділені на 6,8 мільйона земельних паїв. Середня площа паю – приблизно 4 гектари, хоча загалом його розмір коливається від 1,5 до 15 гектарів. Власність на землю в Україні є приватна, державна, комунальна, а подекуди й колективна.
– Мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення, який діє в Україні понад 16 років, сприймається в політикумі як звична річ, яку треба закріпити навічно, – зазначив експерт у сфері правового регулювання земельних відносин Сергій Біленко. – Хоча дехто взагалі вважає, що паювання земель і надання їх у власність селянам було прикрою помилкою. Відтак відміну мораторію найближчим часом навряд чи можна очікувати.
Свого часу фермери одними з перших в Україні висловлювалися за приватну власність на землю. Потім цю ідею вони відхилили.
– Підхід до власності на землю має бути зовсім не такий, як зараз маємо в нашій країні. Для чого потрібен ринок землі в Європі? Для того, щоб дрібний фермер став середнім. На це спрямовані й законодавче забезпечення, і державна фінансова підтримка, – наголосив заступник голови Асоціації фермерів і приватних землевласників Полтавщини Віктор Галич. – А в Україні ринок землі потрібен для того, щоб бабуся скористалася своїм конституційним правом – продати землю. Відчуваєте різницю в підходах? Ми хочемо продати, а вони хочуть зберегти. Земля у всьому світі коштує дорого, приблизно 30–40 тисяч доларів за гектар. До того ж вона практично ніде не продається. Найбільший, до того ж тіньовий, обіг землі нині – в Україні.
Чимало фахівців вважає, що найбільше податків село отримує від агропромхолдингів, адже вони обробляють левову частку орних земель. Натомість Віктор Галич стверджує, що місцеві фермери залишають «вдома» значно більші кошти.
– Виростивши та продавши урожай, агрохолдинг (точніше – його власники), як правило, виводить гроші за кордон, в офшори, чи купують яхти й нерухомість. А куди витрачає свої прибутки фермер: купив хату, машину, спорядив дітей до школи. Тож якщо порахувати, скільки грошей залишається в громаді, то від фермерів і середніх агровиробників громаді залишається у три, в чотири рази більше, аніж від агрохолдингів, – стверджує фермер.
Європа й мораторій – поняття несумісні
Європейський правовий лексикон не знає такого слова й такої практики, як мораторій. Там власність є недоторканною. Загалом сільське господарство в Україні розвивається, й ми маємо певний прогрес. Проте, за умов мораторію, єдиною формою використання земель сільгосппризначення є оренда землі. Наскільки вона ефективна? Оцінки – різні.
– Ще у 18-му столітті, аналізуючи розвиток оренди земель сільськогосподарського призначення, один англійський агроном помітив таку тенденцію: передайте скелисту землю людині на 9 років у володіння, і вона перетворить її у квітучий сад, але передайте цій людині на 9 років в оренду квітучий сад, і вона перетворить його у скелі. Приблизно таке «оскелення» територій відбувається в Україні уже кілька років. У цьому році вперше такий регрес оцифрований, – вважає старший юридичний радник з питань земельної політики Проекту USAID «Підтримка аграрного і сільського розвитку» Павло Кулинич. – Фахівці підрахували: якщо в Україні ще 75 років відбуватиметься таке землекористування, як зараз, то за цей період ми матимемо скелистий грунт.
Окрім виснаження землі, мораторій, за словами юридичного радника, також є однією з причин сировинного характеру українського експорту. За умов мораторію середній дохід з одного гектара землі складає 250 доларів. Із них власник отримує приблизно 20 відсотків, решту – орендар. У європейських країнах це співвідношення: 40 до 60 відсотків. Саме низька орендна плата, високий попит на сільгосппродукцію на зовнішніх ринках і сталий прибуток сприяють сировинному характеру експорту. Скасування мораторію стане одним із чинників до переходу на продаж за межі країни продукції переробки.
Нам не варто в усьому орієнтуватись на Європу
Економічний потенціал України в аграрному секторі має досить велике значення як на внутрішньому, так і на зовнішньому ринках. За тим, як ми будуємо свою політику в земельних відносинах, уважно спостерігають країни-сусіди й формують свою точку зору про нас. Продовження мораторію з року в рік не має жодних юридичних чи правових наслідків. Водночас це фактично консервує економічний розвиток аграрного сектору й нашої держави в цілому, вважає начальник головного управління Держгеокадастру в Полтавській області Вадим Чувпило:
– Якби вирішення цього питання залежало від нашого відомства, воно давно було б розв’язане. Нині явно не вистачає політичної волі народних депутатів, які не підтримують ті законопроекти, що виносяться на голосування за ініціативи
Закінчення війни, подолання тотальної корупції і відновлення сталого економічного зростання в Україні – такі передумови впровадження ринку земель сільськогосподарського призначення у нашій країні.
Уряду чи Президента… Зокрема й законопроекти щодо обігу земель. Залишається без вирішення й питання посилення ролі громад в можливості розпоряджатися своїми землями. Нам не варто в усьому орієнтуватися на Європу. У них ми позичаємо досвід і дивимося на їхній шлях, порівнюємо зі своїм, але Україна має сформувати свою власну модель. Ми не можемо беззастережно орієнтуватися на європейські країни, бо в них устрій і земельні відносини формувалися зовсім іншим шляхом. Більшість розвинених країн Європи не знають, що таке колгоспи й розпаювання земель. Стосовно земель для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, дійсно, мораторій обмежує право власності в питаннях розпорядження й використання земельних паїв. Але ж мораторій унеможливлює не лише нормальне функціонування ринку землі у стосунках «власник земельної ділянки – орендар», а й позбавляє можливості сільгосптовариства чи одноосібників заставити землю для отримання стартового капіталу чи відкриття кредитної лінії для розширення виробництва. Саме такі операції дозволять сформувати реальну ринкову ціну на землю сільськогосподарського призначення в Україні, – вважає фахівець.
300 євро дотації на гектар землі – нам би такі умови
З тим, що беззастережно копіювати європейський досвід у земельних відносинах нам не слід, погоджується Сергій Біленко. За його словами, зобов’язань перед Європою щодо зняття мораторію на землі сільгосппризначення у нас немає. Є певні побажання Міжнародного валютного фонду та інших міжнародних фінансових організацій щодо вирішення цього питання, оскільки МВФ вважає, що це дасть поштовх для розвитку української економіки й залучення в галузь інвестицій. Фахівець наголосив, що практично в усіх європейських країнах досить жорстке регулювання відносин, пов’язаних із власністю на землі сільськогосподарського призначення. У Німеччині санкціонуванню підлягає майже кожен договір купівлі-продажу землі. У Франції взагалі не власник, а структурна організація фермерів визначає, кому може бути продана земля. Й таке регулювання фактично всюди. Але слід пам’ятати, що все, що там регулюється, пов’язано з дотаціями. Європейський фермер, незалежно від успіхів його господарювання, отримує дотацію від 300 до 500 євро на гектар.
Емфітевзис – легальний продаж корпоративних прав на землю – існує багато років. За емфітевзисом земля продається навіть на 300 й на 1000 років, і це, за словами Сергія Біленка, неправильно, це є проблемою. Бо людина не може створювати незворотні наслідки для своїх далеких нащадків.
Тобто вся політика країн спрямована на те, щоб зберегти сільську місцевість як таку. На це витрачається левова частина бюджету Євросоюзу (понад 40%), а не національних бюджетів країн. Саме тому чи не кожна країна ЄС постійно ставить питання про припинення таких виплат. Мовляв, не може весь Євросоюз працювати на 3 відсотки фермерів. Тобто там теж проблем вистачає.
На жаль, українські фермери навіть мріяти не можуть про таку підтримку, яку мають їхні європейські колеги. Якби в нас були такі можливості, мабуть, це питання вирішувалося б по-іншому. Між тим, маємо зазначити, що вітчизняний агропромисловий комплекс працює досить успішно.
Війна й корупція – гальма для відкриття ринку землі
В історії ще не було випадків, коли під час війни розпочинали продаж землі. Отож, перш ніж впроваджувати ринок земель, має бути завершено військові дії, вважають полтавські фермери.
– У пана Путіна є 300 мільярдів доларів, і він з допомогою підставних компаній за 30 мільярдів може легко скупити наші землі. Адже й нині в деяких регіонах України частка російського бізнесу в агровиробництві складає 20–30 відсотків, а частка російського капіталу в банківській сфері України сягає 40 відсотків. Тоді для чого йому взагалі воювати, якщо можна при нинішній корупції через офшори скупити нашу землю? Тому допоки не закінчиться війна, навіть мови не можна заводити про ринок земель, – вважає заступник голови Асоціації фермерів і приватних землевласників Полтавщини Віктор Галич. – Іншим гальмом на шляху до ринку землі є тотальна корупція, яку спочатку треба подолати, а вже потім продавати землю. Адже, за даними опитування вітчизняних сільгоспвиробників, проведеного Українською аграрною конфедерацією, 63 відсотки агровиробників вважають найбільшою проблемою корупцію. Хто з присутніх чув, щоб, наприклад, у Києві під будівництво на відкритих торгах прозоро була продана хоча б одна земельна ділянка? Тільки афери, махінації, незаконні знесення старих забудов чи вирубка паркових зон. І це в столиці, де є всі антикорупційні й правові служби, СБУ, прокуратура. Землю роздерибанили в Полтаві й Києві. А чого можна очікувати в сільській глибинці?
Стосовно мораторію на землі сільськогосподарського призначення, то були окреслені дві можливі й вірогідні ситуації: перша, Віктора Галича, – про необхідність продовження мораторію на наступні 5 років, до 2024 року; друга, Сергія Біленка, – про те, що мораторій може бути знятий у міжвиборчий період – з 2020 по 2023 рік. Що ж буде в реальності – покаже час.
Третій момент, необхідний для впровадження ринку земель, – відновлення сталого економічного зростання в Україні. Бо хто ж продає важливі об’єкти, коли на них немає ціни? Скажімо, 4 роки тому гектар нашого чорнозему коштував 2 тисячі доларів, а зараз – менше 1 тисячі доларів. І це тоді, як реальна його ціна мала б стартувати від 10 тисяч доларів, наголосив фермер. До того ж за нинішньої облікової ставки Нацбанку України в 17 відсотків вартість банківських кредитів становить 27 – 30 відсотків річних. Чи можна за таких умов започаткувати власний бізнес, або взяти кредит на купівлю землі?..
– 87 відсотків українців проти продажу землі. Допоки не буде вищої, аніж зараз, довіри до влади (хоча б відсотків 40–50), мораторій відміняти не можна. Адже кожен фермер намагатиметься на останні кошти придбати клаптик землі, бо це його основний засіб виробництва, – наголосив Віктор Галич. – Таким чином агробізнес виведе гроші з обороту і втратить урожай, бо посіє неякісне зерно, зекономить і на обробітку посівів. Це призведе до втрат валюти для країни. Далі, років 3–5, відбуватиметься період скупки землі товстосумами. А отже, ми втратимо нинішні досягнення аграрного сектору як в економічному плані, так і в соціальному. Якщо знімати мораторій, то тільки через загальноукраїнський референдум.
Вадим Чувпило апелював, що коли люди продають житло, це відбувається без врахування чиєїсь думки. Адже 70 відсотків українців не мають земельних паїв, то чому вони визначатимуть за власників: продавати їм чи не продавати свої земельні наділи? За його словами, продовження мораторію є гальмом для розвитку економіки країни. Невпорядкованість у земельних відносинах сіє хаос, гальмує загальний розвиток країни. Державний земельний кадастр наповнений на 70%. До речі, землі нині передаються в користування лише через аукціон, на конкурсній основі. Й це єдиний прозорий механізм передачі земель і наповнення місцевого бюджету.
Коли земля продаватиметься, вона буде чи не єдиним об’єктом застави для отримання кредитних ресурсів, констатував Вадим Чувпило.
– У наших аграріїв немає ліквідного об’єкта застави, яким є нерухоме майно. Так прийнято в усьому світі. Але чи буде земля таким об’єктом застави? Спочатку ні. Адже кожна земельна ділянка повинна мати під’їзд до неї. Отже, перші 3–5 років підуть на консолідацію земель. Тобто буде кілька етапів продажу земель, після чого сформується ціна за гектар. Будуть тут і первинна скупка, й обмін ділянок. І тільки після цього, після формування земельних масивів з під’їзними шляхами до них, земельні паї будуть ліквідними об’єктами для застави. Впроваджувати ринок землі треба однозначно. Хоча, можливо, поки що з огляду на економічну ситуацію в нашій державі ще не створено сприятливого клімату для цього. Тому зняття мораторію має бути поступовим, з певними обмеженнями. Можливо, спочатку впроваджувати ринок на прикладі державних земель, аби саме держава показала приклад і за певний період часу сформувалася ринкова ціна на землю та її продаж через аукціон, – наголосив посадовець.
Закінчення війни, подолання тотальної корупції і відновлення сталого економічного зростання в Україні – такі передумови впровадження ринку земель сільськогосподарського призначення у нашій країні.
З тим, що в земельній сфері в Україні чи не найвищий рівень корупції, «змагатися» з яким можуть лише суди й правоохоронні органи, погоджувалися чи не всі учасники конференції. Водночас вони зауважували, що сприяє корупції й сам мораторій. Адже дійсно левову частку сільськогосподарських земель заборонено купувати, змінювати цільове призначення. Обмінювати можна тільки у визначеному законом порядку. Але ж тіньовий, «сірий ринок» існує. Емфітевзис – легальний продаж корпоративних прав на землю – існує багато років. За емфітевзисом земля продається навіть на 300 й на 1000 років, і це, за словами Сергія Біленка, неправильно, це є проблемою. Бо людина не може створювати незворотні наслідки для своїх далеких нащадків.
Абсолютно нормальною експерт назвав ситуацію, коли земля продається на 50 років, що обмежується рамками одного покоління. Це вирішує проблему тієї самої «бабусі», яка вже не може працювати на землі і якій гроші потрібні сьогодні, а також виробника, який працює на землі. Він зміг би використовувати землю як об’єкт застави. Водночас бабуся щось залишить своїм дітям чи внукам у спадок.
– Нині змінюється цільове призначення, поставлено «на потік» укладання договорів обміну земель, чим займаються спеціальні потужні юридичні компанії, які розробляють і застосовують такі схеми. І всі ці схеми працюють за участю відповідних державних органів. Це величезна корупційна індустрія, і породжена вона саме мораторієм, – наголосив Сергій Біленко. – У нас не так багато норм у Земельному кодексі, які були б підставою для корупційних діянь. І мораторій – це одна з основних причин корупції. Стосовно земель у Києві, то там дійсно є питання. Хоча більшість земель там є приватними, а відповідно купівля-продаж здійснюється прозоро: є попит і пропозиція. У нас взагалі корупція в земельних відносинах зникне, коли держава втратить останній гектар землі.
* * *
Підбиваючи підсумки тривалого обговорення земельних питань, модератор конференції Марія Ярошко зазначила, що всі проблеми сільгоспвиробників лежать не в площині аграрної політики – це загальні проблеми нашої держави. А отже, агропромисловий комплекс намагається зробити все, що може, але при цьому змушений контактувати зі всіма проблемами, що є в державі і які мають свій негативний вплив на цю галузь. Стосовно мораторію на землі сільськогосподарського призначення, то були окреслені дві можливі й вірогідні ситуації: перша, Віктора Галича, – про необхідність продовження мораторію на наступні 5 років, до 2024 року; друга, Сергія Біленка, – про те, що мораторій може бути знятий у міжвиборчий період – з 2020 по 2023 рік. Що ж буде в реальності – покаже час.
Людмила ДАЦЕНКО
“Зоря Полтавщини”