Ринку землі бути, але законодавець має врахувати всі можливі ризики

Днями керівництво держави поставило крапку у питанні, чи буде знято мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення. Ринок землі вже не за горами…

Ні для кого не секрет, що саме земля у сільському господарстві є головним засобом виробництва, а її ефективне і законне використання має забезпечувати благополуччя громадян, територіальних громад та держави у цілому. Враховуючи ставлення жителів нашого родючого краю до власного земельного наділу, яке, мабуть, вже на генному рівні сформоване віками, питання земельної реформи, без сумніву, буде надзвичайно чутливим для української спільноти. Багато хто з селян, що безпосередньо працюють на ниві, та й експертів, які слідкують за аграрною галуззю, нині висловлюють певні побоювання відносно відкриття ринку землі. Люди ще не забули «ваучерну» приватизацію на зорі незалежності нашої держави і її підсумки, коли в результаті непродуманої політики, в тому числі й інформаційної, народна власність опинилася в руках абсолютної меншості громадян України, а більшість населення, образно кажучи, «впіймала облизня». Нині законодавець має пам’ятати той сумний досвід і підійти до питання відкриття ринку земель максимально виважено, а власники земельних паїв повинні розуміти, що поспіх у серйозних справах, як правило, призводить до дуже негативних наслідків.
Полтавщина є однією з найбільших сільськогосподарських областей України. За даними Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області, з 2 мільйонів 875 тисяч гектарів земельного фонду області 2 мільйони 223,3 тисячі гектарів займають землі сільськогосподарського призначення (в тому числі 1 мільйон 774,7 тисячі га ріллі), 640,5 тис. га складають землі державної та комунальної власності, які не надані у власність чи користування (землі запасу, резервного фонду, загального користування), площа розпайованих земель складає 1 мільйон 440 тисяч га.
Про орієнтовну вартість полтавської землі після зняття мораторію і загальний стан справ у цій галузі кореспонденту «Зорі Полтавщини» розповів начальник Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області Вадим ЧУВПИЛО.
– Вадиме Вікторовичу, так скільки ж коштують славетні полтавські чорноземи?
– Як відомо, в Україні поки що триває мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення, отже, ринок таких земель не працює, а відповідно і ринкові ціни на ріллю не сформовані.
Якщо зупинитися на фактичній реальній вартості земельної ділянки сільськогосподарського призначення, то вона визначається за результатами проведення експертної оцінки. На сьогодні в Україні проведена лише повна нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення. Порядок цифр (відповідно до загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення) на території Полтавської області (на 01.01.2019 року) становив: рілля –
30 390,00 грн/га; сіножаті – 55 56,06 грн/га; пасовища – 4 284,71 грн/га; багаторічні насадження – 64 163,40 грн/га.
Ринкова вартість земель однозначно вище, вона може бути сформована лише в умовах повноцінного функціонування ринку, і, як на будь-яку серйозну нерухомість, з часом ціна буде лише зростати, до того ж земельний ресурс є досить обмеженим, тож, думаю, поспішати позбутися власних наділів громадяни не будуть. Як прогнозують експерти, вартість продажу земель на території Полтавської області складатиме близько $ 1600 за гектар. Але ціни купівлі-продажу землі після зняття мораторію можуть бути і у 2–5 разів вище зазначених.
– А яка вартість оренди земель?
– За результатами земельних торгів, організатором яких є Головне управління Держгеокадастру у Полтавській області, вже у 2019 році місцеві бюджети отримали 14,6 млн грн надходжень від продажу права оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності площею 1956,7 га.
Найбільший відсоток орендної плати в результаті земельних торгів складав: по ріллі – 84,18, що становить 24 708 грн/га, по сіножатях – 210,62, що становить 7 505 грн/га; по пасовищах – 189 річної орендної плати, що становить
11 120 грн/га. Середня вартість орендної плати за результатами земельних торгів земель сільськогосподарського призначення державної власності становить 7 452,08 грн/га. В той час як загальна середня вартість орендної плати за оренду земельних часток (паїв) по області складає 3 016,9 грн/га.
Варто зазначити, що відповідно до розпорядження Кабінету Міністрів України від 31 січня 2018 р. № 60-р «Питання передачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності у комунальну власність об’єднаних територіальних громад» у період з 2018-го по 2019 рік Головним управлінням передано у комунальну власність 45 об’єднаним територіальним громадам 8710 земельних ділянок, загальна площа яких становить 104940,7419 га. До речі, з початку року на території області продано на земельних торгах органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування 5 одиниць вільних від забудови земельних ділянок державної та комунальної власності в межах населених пунктів загальною площею 0,41 га вартістю 485,76 тис. грн.
– Скільки часу, з вашої точки зору, необхідно для впровадження повноцінного ринку землі?
– Процес має проходити поетапно з певними обмеженнями та посиленим контролем, адже важливість перехідного періоду полягає у тому, що його основним завданням буде саме формування ринкової вартості. На сьогодні необхідно внести зміни до деяких законодавчих актів, зокрема до Земельного кодексу України, встановити «законодавчі запобіжники», аби унеможливити концентрацію земель великими площами в одних руках фізичних або юридичних осіб як вітчизняного, так й іноземного капіталу. Скільки на це буде потрібно часу, прогнозувати важко, але зробити це конче необхідно. Не варто забувати, що низький рівень розвитку сільської місцевості також унеможливлює формування одразу навіть наближеної до європейської ринкової вартості. На це піде кілька років.
У випадку поступового впровадження ринку землі та формування ринкової вартості земельних ділянок сільськогосподарського призначення держава щорічно отримає додатково до бюджету значні кошти, адже обіг земель дасть надходження від податків та можливість державі та громадам бути повноцінним суб’єктом цивільно-правових відносин щодо відчуження земель сільськогосподарського призначення з метою розвитку території, залучення інвестицій та наповнення бюджету.
У свою чергу в результаті зняття мораторію селяни (власники паїв) зможуть не лише продати свої наділи, а й подарувати, змінити їх цільове призначення, внести як заставне майно з метою отримання кредитів на розвиток власних господарств, адже право власності згідно з Цивільним кодексом включає в себе не лише володіння та використання (як зараз – під час дії мораторію), а й можливість розпоряджатися на власний розсуд своїм майном.
– Наприкінці інтерв’ю давайте поговоримо про захист прав землевласників та землекористувачів, адже відомі факти користування земельними ділянками без укладання відповідних угод з власниками паїв, подекуди вже зараз селян «заохочують» до надання власниками земельних ділянок довіреностей на право здійснення перереєстрації прав оренди, що, зважаючи на зняття мораторію, може призвести до втрати можливості потім розпорядитися своєю землею, мають місце випадки розорювання земель, їх нецільового використання тощо…
– Захист від незаконних, у тому числі рейдерських, дій завжди залишається найгарячішою та актуальною темою. Основними причинами рейдерства є юридична необізнаність, неврегульованість чинного законодавства та бажання недоброчесних фізичних і юридичних осіб отримати додатковий прибуток, користуючись земельними ділянками з порушенням вимог земельного законодавства. Подекуди «ділки», використовуючи низку обставин, у незаконний спосіб відбирають землю і врожай у законних власників та користувачів.
Основні порушення вимог земельного законодавства на території області такі: самовільне зайняття земельних ділянок, розорення сіножатей та пасовищ, відсутність агрохімічного обстеження грунтів, зняття грунтового покриву (родючого шару грунту) без спеціального дозволу.
На виконання протокольного рішення Кабінету Міністрів України від 09.08.2017 року № 48, розпорядженням голови Полтавської обласної державної адміністрації від 16.08.2017 року № 540 створено оперативний штаб захисту представників аграрного бізнесу від рейдерів, до складу якого увійшли в тому числі представники Головного управління Держгеокадастру в Полтавській області.
Робота оперативного штабу проходить у формі засідань, які проводяться не менше одного разу на 2 тижні. Задля об’єктивного та всебічного встановлення всіх обставин, викладених у зверненнях, щоразу на засідання оперативного штабу запрошуються сторони конфлікту.
З часу створення оперативного штабу (станом на кінець серпня) отримано 90 дзвінків на телефони «гарячої лінії» оперативного штабу; проведено 34 засідання; під час засідань розглянуто 94 звернення; здійснено 141 виїзд до районних центрів, сіл, селищ та об’єднаних територіальних громад Полтавської області в рамках роботи мобільних точок доступу до системи безоплатної правової допомоги; під час роботи мобільних точок більш ніж 1100 громадян отримали юридичні консультації.
Ще раз хочу наголосити, що земельні справи – дуже серйозна річ. І власникам землі, особливо у цей перехідний час, варто підходити до будь-яких дій, пов’язаних зі своїм наділом, надзвичайно відповідально, консультуватися з юристами, прораховувати всі ймовірні наслідки у довготривалій перспективі.

Спілкувався Андрій ФІАЛКОВСЬКИЙ.