Усе, що “ввійшло” в будинок, має бути оплачено
Таким є головний меседж Закону України “Про житлово-комунальні послуги”, який набрав чинності й почне втілюватися з 1 липня цього року. Він впроваджує низку новацій, особливо у частині його взаємодії з іншим, не менш революційним, Законом – “Про комерційний облік теплової енергії та водопостачання”. По коментарі з приводу нововведень звертаємося до експертів.
Головна проблема українців – об’єднатися
Перший експерт – заступник директора департаменту будівництва, містобудування і архітектури та житлово-комунального господарства – начальник управління ЖКГ облдержадміністрації Едуард Рева. За його словами, законодавство у сфері житлово-комунального господарства складається цеглинками одне до одного. Бо без врегулювання питань управління в будинку неможливо втілювати завдання з енергоефективності. А всі законодавчі ініціативи у сфері ЖКГ “крутяться” навколо ефективного, раціонального використання ресурсів. Перший спрямований на це закон прийнятий ще у 2015 році – “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”. Його основна ідея – власник квартири володіє не лише своїм помешканням, він є також співвласником усього будинку. І традиційне “моя хата скраю” тут уже недоречне: під спільним дахом люди мешкають у спільній “хаті”, за яку треба нести відповідальність, утримувати й доглядати її спільно. Як будете об’єднуватися, такий порядок і матимете. Де є свідомі активні мешканці, є розуміння того, що покладатися можна лише на себе, там уже створені ОСББ. Законодавчо в ланцюжку споживач – надавач послуг введено проміжну ланку – управитель.
До кожного із прийнятих законів розробляються нормативно-правові акти, які допоможуть врегулювати супутні питання. Так, до 1 липня цього року до Закону “Про житлово-комунальні послуги” потрібно прийняти близько двох десятків таких документів – зараз вони у Кабміні проходять обговорення та доопрацювання.
– Едуарде Васильовичу, багато мешканців досі переконані, що будинок має відремонтувати “хтось”…
– Так, бо ще під час приватизації житла звучало: перший капітальний ремонт повинен зробити останній балансоутримувач. Це було не що інше, як піар тодішніх політичних діячів. Я на подібні закиди відповідаю людям, що завтра їхнє житло кращим не стане. Бо ні в одному бюджеті (державному чи місцевих) ви не побачите грошей на той перший капітальний ремонт. Єдина підтримка, яка зараз пропонується на реновацію житлових будинків, – так звані “теплі” кредити для проведення заходів з енергоефективності. Є програма державна, є регіональні, місцеві. На Полтавщині – це й обласна, і міські, і районні. Є ОСББ, які взяли вже по кілька таких вигідних кредитів, бо за програмами відшкодовуються і відсотки, й частина тіла кредиту. Будинки модернізовуються, утеплюються, стають комфортнішими. Програми працюють. Як з’ясувалося, головна проблема – об’єднати мешканців.
Щодо заходів з енергоефективності значно краще справи просуваються у Кременчуці, Горішніх Плавнях. На 2 форумі ОСББ Полтавщини Кременчуцький міський голова Віталій Малецький вільно спілкувався з головами об’єднань, щодо будь-яких їхніх пропозицій (ремонт даху, асфальтування подвір’я) готовий до співучасті на партнерських умовах – 50 на 50. Скориставшись ще й “теплими” кредитами, за такої підтримки можна братися за будь-який обсяг роботи, аби лише бажання. І вже є об’єднання, що взяли по три таких кредити! А коли люди особисто причетні до ремонту, вклали туди й свої гроші, свою працю, маємо зовсім іншу якість, інше ставлення до спільного майна. У Полтаві ж через певне протистояння все просувається значно важче.
Я завжди наголошую: якщо хочете щось зробити – робіть зараз. Бо саме першим сприятимуть на всіх рівнях. А коли опинитеся останніми, змушені будете робити це самостійно і за власні гроші.
– То які ж новації маємо у законодавстві щодо ЖКГ?
– Закон “Про житлово-комунальне господарство” підписаний Президентом, оприлюднений і з 10 червня почне працювати. Одна з його новацій – відтепер за несплату комунальних платежів вводиться пеня. Вона невелика, всього 0,01 відсотка, але це – один із перших кроків до наведення платіжної дисципліни.
Друга новація – монетизація субсидій. Цим питанням уже зараз почали займатися управління соціального захисту. Адже пільги та субсидії – це та частина витрат, непосильна для людей, яку має відшкодовувати постачальникам послуг держава. А Державний бюджет, як відомо, з такими платежами постійно затримується, чим заганяє в борги комунальні підприємства – водоканали та підприємства комунальної теплоенергетики. Вони отримують пені та штрафи, на погашення яких у жодному бюджеті джерел немає.
Тому монетизація дасть можливість людям самостійно розпоряджатися коштами, призначеними на субсидію. Повертаємося до вже сказаного: пеня, нехай і зовсім маленька (поки що), буде виступати фактором дисциплінуючим. При цьому норми споживання (води, тепла, газу) при наданні субсидій з року в рік зменшуються, і це – правильно. Адже не можна стимулювати отримувачів такої допомоги до бездіяльності. Із досвіду: саме вони чинять найбільший спротив ініціативним групам у багатоповерхівках, мовляв, мені ваша економія не цікава, бо в мене – субсидія! Навпаки: житло – ваше, робіть із ним що-небудь, аби споживати (і відповідно сплачувати) менше.
Вважаю, що норми і далі будуть скорочуватися, розмір відшкодування субсидії також відповідно зменшуватиметься. А тим, хто хоче щось робити – утеплювати фасади, замінювати вікна, встановлювати лічильники тепла і теплопункти, запроваджувати енергоощадні технології, держава буде й далі допомагати, у тім числі й “теплими” кредитами.
– У Німеччині чи Прибалтиці у багатоповерхівках лічильники або є у всіх, або немає ні в кого. У нас же одні власники установлюють власним коштом, інші вичікують безкоштовного блага. То як має запроваджуватися повний облік усього, що подається в будинок?
– У законі про комерційний облік передбачено, що все, що подається в будинок, повинно бути обліковано і оплачено – це головна умова нового закону про житлово-комунальні послуги. Уже є проект постанови Кабінету Міністрів, де розроблено механізм: надавач послуги попереджає співвласників про необхідність встановлення теплового лічильника чи лічильника води (гарячої та холодної). Відшкодування вартості встановлення буде окремою статтею витрат, яка покладатиметься на власників.
На жаль, стосовно обліку тепла нам дісталися будинки із “верхньою розводкою”, яка не дозволяє лічильники встановлювати поквартирно. Є вони хіба що в новобудовах, але це лише 5 відсотків нашого житла. А згідно з новим законодавством у кожному багатоквартирному будинку прилади обліку тепла повинні бути вже до кінця цьогорічного опалювального сезону. Це зобов’язання НКРЄКП. Горішні Плавні та Миргород вже обладнані тепловими лічильниками стовідсотково.
Без нормативно-правових актів виконати законодавство дуже проблематично: будуть спори, скандали. Як, наприклад, облікувати наявність чи відсутність рушникосушарки у квартирах? Подібних нюансів дуже багато. Як розподіляти оплату за тепло в будинку між мешканцями квартир, врегулює відповідна постанова КМУ, що наразі готується.
– Який термін для встановлення лічильників на гарячу й холодну воду? Чи є механізм, як зобов’язати мешканців встановлювати їх поквартирно?
– Лічильники на гарячу й холодну воду мають бути встановлені протягом двох років. Робити це поквартирно ніхто й не зобов’яже, тому встановлюватимуться загальнобудинкові прилади обліку.
– І як тоді поділити використану воду між самотнім власником і його сусідкою, яка здає одну з кімнат п’ятьом студентам?
– Це питання буде також регулюватися відповідною постановою Кабміну. Будинок – спільний, витрати – теж спільні, “всіхні”. Але… якщо вам вигідні об’єктивні показники, ви встановите лічильник у квартирі і будете платити тільки за використану воду. Якщо ж квартирний лічильник вас не цікавить, бо “не вигідний”, значить, маєте перевитрати… Думаю, постановою це буде враховано, і левова частка “небалансу” ляже саме на тих споживачів, які встановлювати лічильники води не поспішають. А далі кожен сам робитиме висновки.
– Чи є зміни в порядку розрахунків за послуги?
– Ще одна новація – типові договори із надавачами послуг. Закон передбачає чотири моделі таких договорів. Якщо виконавець послуги (теплоенерго, водоканал) укладає договір безпосередньо із власником житла “до квартири”, управитель, як додаткова ланка у стосунках із виконавцем, не потрібен. Виконавець сам відповідає за якість послуги “до квартири”. Тоді до рахунку включаються, крім вартості самого ресурсу (води, тепла), також абонплата (за абонентське обслуговування) та за ремонт внутрішньобудинкових мереж.
Друга модель – колективний договір. Це укладання договору із виконавцем усіма споживачами, будинком – в особі одного суб’єкта. Розподіл між квартирами плати за ремонт внутрішньобудинкових мереж і абонплати зробить управитель. Але колективний договір не передбачає колективної відповідальності. До того ж виконавець висуває претензії окремим боржникам.
Третя модель – “колективний споживач” – можлива лише для ОСББ, де всі мешканці дружні, дисципліновані. Утримання внутрішньобудинкових мереж здійснюється відповідно до кошторису на утримання будинку, вся відповідальність за розрахунки з виконавцями лежить на об’єднанні співвласників. Але якщо в ОСББ погана платіжна дисципліна, краще обрати модель колективного договору.
Четверта модель – індивідуальний договір “до будинку”, а не “до квартири”. Це якщо в домі, грубо кажучи, ніхто не хоче нічого. На жаль, у багатьох будинках складається ситуація саме так. Якщо співвласники вчасно самостійно не оберуть модель організації договірних відносин, не домовляться про вартість обслуговування внутрішньобудинкових мереж, постачальник візьме на себе відповідальність тільки “до будинку”.
Враховуючи усе сказане, директор департаменту будівництва, містобудування і архітектури та житлово-комунального господарства Тимофій Тимофійович Голбан доручив мені проведення ряду заходів щодо обізнаності населення про новації Закону України “Про житлово-комунальні послуги” та створення ОСББ.
Без прийняття додаткових нормативно-правових актів новації не запрацюють
Наш наступний експерт – практик, якому не лише втілювати законодавчі новації, а ще й навчати цьому інших. Тож говоримо з головою Асоціації підтримки ОСББ Олегом Тертишником. На думку цього експерта, у Полтаві гальмування в роботі ОСББ має конкретну причину – міська влада зацікавлена в розподілі бюджету на потреби ЖКГ між своїми підрядниками. Щодо неможливості встановити поквартирний облік тепла через так звану “верхню розводку” вихід, на думку Олега Тертишника, є: розподілювач тепла. Асоціація вже має досвід співпраці з фірмою, що встановлює датчики на кожну батарею, і в такий спосіб передаються дані про споживання тепла у кожній окремо взятій квартирі.
– Олеже Анатолійовичу, які із запропонованих законодавцем останнім часом нововведень можна вважати справді революційними?
– Прийняттям Закону України “Про житлово-комунальні послуги” врегульовано стосунки між споживачами і постачальниками послуг за кардинально новими принципами. Наведу простий приклад. За старим законодавством теплокомуненерго було зобов’язане забезпечувати централізоване опалення в будинку, підтримувати температуру в помешканні +18, у вуглових квартирах +21. У новому законі про “централізоване опалення” не йдеться взагалі, натомість вводиться поняття “постачання теплоносія до квартири”. Тобто раніше споживачі телефонували до теплопостачальника із претензією “у квартирі холодно”, сварилися, і той мусив підвищувати температуру, аж поки усім мешканцям не стане комфортно. Тепер температура теплоносія прив’язана до температури зовнішнього середовища. Скажімо, при 0 градусів на вулиці теплоносій у нашій батареї повинен мати температуру +50 градусів. Тож якщо батареї мають відповідну температуру, то за холод у квартирі (через “драні” вікна, неутеплений фасад будинку чи просто товсті штори, якими закриті батареї) теплопостачальна організація відповідальності не несе.
Ольга ЩЕГЛОВА
“Зоря Полтавщини”